memo

【まずはアパート1棟買いなさい】 2019.2.3
<不動産一般情報>
・利回り20%の物件を満室で運用すると6年ほどでローンを完済できる。
・1棟目で満室経営する努力が非常に重要。早期に無借金となれば担保能力ができ、さらに知識や経験、自信がつく。そこから2棟目以降への道が開ける。123p
・イールドギャップは最低12%確保すること。イールドギャップ=利回りー金利。

<10年後を目指した戦略について> 41p
10年後に無借金で年間家賃収入1000万円、市場価値数千万円の不動産を保有するための例は以下。
①1500万円のアパートを1棟購入(利回り20%で満室時の年間家賃収入300万円)
 ➡︎6~7年で回収し、低金利の長期ローンを組みキャッシュを蓄える。
②次に同じく1500万円のアパートを同じく購入する。
 ➡蓄えたキャッシュを元手に1~2年後にまたローンを組んでアパートを購入。
③2000万円のアパートを1棟購入(利回り20%で満室時の年間家賃収入400万円)
 ➡同じく蓄えたキャッシュを元手に1~2年後にまたアパートを購入。

やっていること自体は単純で誰でもできる内容。ただ、利回り20%で満室の状態に持っていくのがかなり難しいんやと思う。

<物件の検索>
・「Home’s」や「アットホームウェブ」といったポータルサイトに掘り出し物がある可能性が高い。
・掲載日から時間が経っているものは売り手が弱気になっていたり、手放す期限が近づいている場合があるので、値引きのチャンス。
・もともと高利回りのものを高利回りで買うのではなく、普通の利回りのものを値引きして高利回りにするのが最上の策。64p
・検索条件を土地にすると、たまに物件付きのものがある。木造であればリフォームすればよく、リフォーム代を口実に割引できる可能性が高い。

<地方に物件を買う時の条件>
・単身者用の物件であっても一戸当たり8坪(26.4m2)は欲しい。
・車社会であれば全世帯分の駐車場を敷地内に確保できること。
・建物規模は大きすぎないほうがいい。部屋の大きさと家賃は比例しない。リフォーム費用は指数関数的に増大する。
 ➡︎扉や引き戸といった建具はリフォーム時にかなりの費用を食う。扉一つ新調すると約2.5万円の出費。
・ボリュームの小さいものは固定資産税が安い。
・小ぶりな物件は現金で買える人が多いため売りやすい。

<都会の物件> 75p
・ボロ物件に勝機がある。
・都会は駅近などの利便性が大抵の問題を解決してくれる。
・内装はどれだけボロくても問題ない。リフォームで綺麗にできる。
・木造アパートはどこまででも補修できる。ジャッキアップや柱の交換も可能。
・S造やRC造は補修費がかなりかかるため、手を出すべきではない。

<瑕疵(かし)担保免責物件>
・古いため不具合があるかもしれないが、その責任は負いませんという意味の物件。
・普通の人は敬遠するためライバルが少ない。
・木造であれば大体の瑕疵は補修できる。
・重大な瑕疵であれば賠償や契約解除を請求できる。ただし、全て請求が通るかは不明・・・。

<再建築不可>
・木造であれば柱一本でも残っていたらリフォームだと主張できるらしい。
・綺麗にしすぎると固定資産税が新築と同じになることもあるらしい。
・木造で耐用年数を過ぎているとほぼ資産価値が無くなり、借り入れする際の担保になりにくいため1棟目に狙うかは戦略次第。

<買ってはいけないボロ物件>
・軟弱地盤の傾いた家。現地調査時に水平器の持参を推奨。
・湿気の多い土地。現代の機密性の高い家だとカビだらけとなるリスクがある。
・雨漏りに注意。構造体の腐食で思わぬ補修費が発生する可能性がある。
・擁壁に注意。手抜き工事で積まれていれば大雨時の崩壊のリスクがある。
・築古は何十年も経ち続けているのが既に実績である。これから不具合が出る可能性は低い?

<融資先>
・メガバンク:資産価値のある物件でなければ融資不可。利回りは悪い。
・地銀:メガバンクより審査基準は緩いが、新規事業者にはハードルが高い。
・信用金庫、信用組合:耐用年数越えの築古物件や再建築不可物件も融資対象となる。
・日本政策信用金庫:民間よりも審査基準が緩く貸出金利も低い。デメリットとして10~15年程度しかローンが組めず、物件の資産評価も厳しい。
 ➡︎最初に借りる場合はここが良さそう。不足した融資金額分は保証人枠で増やすことが可能。111p
・ライフ住宅ローン:耐用年数越えの築古物件や再建築不可物件も融資対象となるが、やや貸出金利が高く変動金利。35年ローンを組めるため、キャッシュフローは大きくできる。
・現金決済:言うまでもなくキャッシュが最強。値切り交渉でも非常に有利。

<値切り交渉>
・購入価格次第で利回りは大きく変わるため、言うまでもなく非常に重要。
・不動産に決まった金額はないため、100万円単位の値引きは日常茶飯事。
・値引きは相手を知ることが重要。相続税の申告・納付期限(原則死後10ヶ月)、借金の支払い期限など。仲介業者との会話で聞き出せることがある。

<リフォーム>
・物件の購入前にリフォーム業者に見積もりを頼むと良い。見積もりは無料であり、将来の大規模補修時のコストも把握しておけばリスクを可視化できる。140p
・大掛かりなリフォームは賃料の15ヶ月分を上限にしたり、広さ(m2)×15万円とするのが一般。172p
・都市ガスからプロパンガスに切り替えるとガス関連設備をサービスしてくれる場合があるため、交渉の余地あり。173p
・相見積もりで相場観を養う。3~4業者への見積もり依頼は基本。
・相場観が養われれば逆にこちらから値段を提示することも可能。
・一番勉強になるのは自分でリフォームすること。工事を依頼しても作業を見学すること。

<物件購入時の諸費用>
かかる費用は以下の7種類。全てを合算すると物件購入価格の6~7%というのが相場。
①仲介手数料:400万超であれば、売り買い価格の3%+6万円。
②登録免許税:1500万円程度であれば、10~20万円。
③不動産取得税:1500万円程度であれば、十数万円。
④印紙税:1万五千円程度。
⑤ローン手数料:大体十数万円。
⑥司法書士報酬:大体6~8万円。
⑦固定資産税及び都市計画税の清算金:日割りで精算することになる。交渉でまけて欲しいと言えば意外としてくれるらしい。

<保険>
・火災保険:1500万円程度であれば、2万円くらい。
・住宅総合保険:1500万円程度であれば、2万5千円くらい。
・地震保険:1500万円程度であれば、4万円くらい。
・家賃保証会社:一月の家賃の半分くらいの掛け金で2年間の保証が受けられる。

<物件の管理>
・自主管理は非効率のため、管理会社に依頼する。
・管理料は月額家賃の5%が相場。満室か現状ベースかは交渉次第。
・決済までに管理会社は決定しておくこと。それ以外のタイミングで管理会社を変更するのは手間がかかりリスクも大きい。150p
・管理会社は周辺地域の会社を選ぶこと。
・いい管理会社を選ぶには地道に各店舗を回るしかない。
・大家主導のリフォームができることは最低条件。いかに安くリフォームできるかで利回りが変わる。
・管理力より客付け能力を重視すること。

<満室経営にするには>
・報奨金で不動産屋をやる気にさせる。大体の相場は2~3万円。
・内見の時に日除けや照明、カーテンを用意して空室の印象をアップさせる。床の日焼けや隣家の目隔し、寂れた印象を払拭する。
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【ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 加藤ひろゆき】 2019.2.4
・図面を受信した時点で、購入に値すると判断したら、すぐに業者に電話を発信する。電話の時点で80%くらい情報を仕入れる。たとえば、
なぜ売るのか?
売却を急いでいるか?
売主様の近況は?
値引きは可能か?
外壁の状態は?
室内の状態は?
過去の入居率は?
いくらで貸せるか?107p

・すでに述べた通り、リフォームに投入する金額は、家賃の6ヶ月分が上限だと思う。142p
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【高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法 ふんどし王子】 2019.2.6

・こんなにメリットだらけなら、どうしてみんな新築をやらないのか、と思う人もいると思います。理由はシンプルで、ある程度のまとまった資金と、不動産に関する知識や人脈が必要なので、初心者が最初から挑戦するにはハードルが高いのです。そのため、多くの初心者は最初に口周りの中古物件を買い、資金と経験を増やしてから新築へとシフトするのです。132p

・ポールさんのやり方。僕がお勧めする投資方法は、最初は評価額以下(できれば評価額の半分以下)で資産性の高い戸建てや区分を現金で買い、実績と資産を作る。次に、そこからの収入を使わず、銀行に自分の事業の健全性、バランスシートをアピールし、それを共同担保に入れ融資を受け、一棟物を返済比率50%以下で購入する。これがうまくいけば繰り返していくと言うやり方です。157p

・PP大家さんのやり方。私が今から始める場合ですが、自己資金500万円以上貯めて日本政策金融公庫で融資を引き、築古でも利回りの高い中古アパートを購入します。貯金ができたら高利回り中古アパートである程度レバレッジを効かせ加速し、その後、貯めたお金で新築アパートを建設します。その後は借金をあまりせず、キャッシュフローを利用して現金で築古アパートや築古戸建てを購入して返済比率を下げるなど、自己資本比率を高めていけば良いと考えています。170p

・ペンキ屋ぺんちゃんのやり方。今から自分が投資を始めるとすれば、戸建てから始めると思います。50万円から100万円ほどで家を買い、家賃は40,000から60,000円ほどを目指します。リフォームは家賃から逆算して利回りが20%以上、できれば30%を目指し、お金を突っ込みすぎないことを1番に考えます。ペンキの塗装やクロスやクッションフロアなど、ほとんどがYouTubeにやり方が載っていますので、そこから勉強していけばDIYは十分可能だと思います。175p
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【収益還元法】
https://fudousan-onepercent.com/yuushi/shuuekikangen.html
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【積算評価法】
https://fudousan-onepercent.com/yuushi/sekisan.html

路線価
http://www.chikamap.jp/chikamap-sp/TopPage/Index
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【土地の実勢価格】
https://www.rakumachi.jp/news/practical/238410
国土交通省 土地総合情報システム
で実際の取引事例が確認できるため、ここを参考にすれば相場観が養える。超重要。
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【戸建のDIY再生による不動産投資 日曜大工】 2019.2.9
・水回りで特に注意が必要なのは浴室です。浴室の交換工事を行うと100万円近く費用が発生する場合があります。浴室の場合は床交換と塗装、コーキング処理で済む物件を購入することを基本に考えております。77p
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【99万円以下の資金で儲けるボロ物件投資術 脇田雄太】

<ボロ物件の探し方>
①検索サイトで探す
・毎日継続的に複数の検索サイトをチェックし、価格の安いものから順に問い合わせる。61p

②営業マンさんに川上情報もらう
・物件を見に行ったついでに営業マンさんに次のような質問をする。
「取り扱っている物件の中で、1番価格の低い物件はどれですか?」
「2年以上売れていない物件はありませんか?」
「ゴミ屋敷など、訳ありの物件はありませんか?」
※ゴミ屋敷は、産廃処分の業者さんに同行依頼した上で、現地を案内してもらいましょう。ゴミを処分するコストは2トントラック1台あたり数万円程度。

③協力者に情報を知らせてもらう
・親しくなった不動さん業者さんなどに、安くなりそうな物件を見つけたら連絡をくれるようお願いする。

④空き家やボロアパートの多いエリアで物件を買い取りますと言うチラシをポスティングする。

⑤謄本を上げて所有者に手紙を出す
・空き家やボロアパートの謄本を取得して、所有者にコンタクトを取る。

⑥購入したボロ物件の近所の人から情報を得る
・ご近所の人に挨拶をしていると、古い家を売りたいと言う人に話しかけられることがある。

⑦ボロ物件の処分に困っている人からもらう
・処分費としてお金をいただく。
・2016年5月に空き家対策特別措置法が定められて、空き家を放置すると固定資産税が6倍になった。そのため、今後いらない家を処分したいと言う人が増えてくる可能性が高い。

<ボロ物件購入時のチェックポイント> 85p
以下の3つのポイントを確認するだけでも、購入時のリスクをかなり低減できる。

①既存の状態、シロアリ被害の有無
・建物外部を回り、目視でひび割れや損傷がないかを確認
・室内に入り、検査孔などから床下や屋根裏を確認
・屋根に上り、河原や雨どいなど屋根周りの状態を確認
・床に近い部分の柱などにシロアリの被害がないか?
・もしくはシロアリ予防駆除の施工後がないか?

シロアリが活動している場所には、蟻道と言う茶色っぽい蟻の通り道があり、素人でも見ればすぐにわかる。

②柱や梁などの躯体
・大工さんやインスペクターに確認してもらう。同時に耐震診断を受けるのもオススメ。

・低価格で購入できる物件は、現在の基準から考えると耐震強度が足りていないものがほとんど。大工さんに直接お願いすれば、数万円程度で戸建て一軒分を耐震補強できるはず。

③水仕舞い
・特に雨漏りの形跡がない場合でも、築20年を超えた木造物件では予防措置として水仕舞いの対策を行うのがオススメ。

・一般的な戸建てなら3~6万円(大工さん1~2人日分の人件費+防水シート、木材等の材料代)くらいから、屋根瓦のチェック&破損箇所の交換、瓦の下の防水シートの再施工、さらにその下の木材の腐食確認と交換などをお願いできる。

・雨漏りの有無は室内側から天井を見て、雨シミがないかどうかを確認するだけ。居室だけでなく、玄関や階段、押し入れの天井部分も忘れずにチェックすること。屋根裏の確認もできれば理想的。

<インフラの状態確認> 91p
以下の点をチェックすることが必須。インフラが不十分であれば、指値を入れる根拠の1つになる。

①下水道
・トイレを確認すればある程度の判断は可能。トイレが汲み取り式や簡易水洗の場合には、下水道に接続されていないケースがほとんど。

・下水道に接続されていない場合は、物件の前の道路まで下水管が来ているか? 物件の前の道路まで下水管が来ている場合、そこから物件までの接続費用はいくら必要か? といった事項を確認します。

②上水道
・今日水道が通っていないと言うケースはまずありえない。

③都市ガス
・都市ガスが通っていないことを理由の1つとして価格交渉を行うのも1案。購入後にLPガスを導入すれば問題ない。

④テレビアンテナ
・都市ガスと同じように、購入の際は、視聴設備がないことを価格交渉の材料にして、物件購入後にケーブルテレビ会社と契約することをお勧めする。

⑤再建築可能か? 前面道路の種類は?
・低価格の物件では、業者を通さない個人間売り買いとなるケースが多くある。すると再建築の可否や前面道路の種類について、自分で調査することが必要となる。物件がある市役所で確認することをお勧めする。

<ボロ物件の出口について>
・利回りが高く、建物もまだ使える状態なら、会った時よりもずっと高い価格で欲しいと言う人が現れる。97p

・金額が小さいため現金で購入することができ、買い手のターゲットも広い。

<保険について>
①火災保険
・全労済と都道府県民共済は、保険料が3割程度割安ですが、民間の損保の方が補償内容が充実している場合が多い。112p

・民間の火災保険を契約する場合は、給排水管のトラブルを保障してくれる特約を付帯することがポイントです。

②地震保険
・何も考えずに加入することをお勧めします。

③施設賠償責任保険
・所有している戸建てやアパート等の施設が原因で事故が起こり、管理者が法律上の賠償責任を問われた際に使用できる保険です。
・建物の老朽化が原因で入居者さんに怪我をさせてしまった、風で雨樋が外れて、下を歩いた人に怪我をさせてしまったといったケースに適応できます。
・この保険は保険料が非常に安いのが特徴です。

<水回りのリフォーム>
①洗面台
・リフォームを考えている部屋の洗面台が幅600ミリ以下の場合、今後の入居募集をスムーズに進めていくためにも、幅750ミリ以上のシャンプードレッサーに変更することをお勧めします。119p

・私がよく使うのは、パナソニック製の750ミリ幅のシャンプードレッサーです。価格は約23,000円、全国一律の送料が4000円程度です。水道屋さんまたは設備屋さんにお願いすれば、洗面台単体の依頼でも取り付け工賃が数千円程度、産廃処分も3000円程度で済みます。

②洗濯機置き場
・室内に洗濯機置き場がない場合、室内に洗濯機置き場を新設することをお勧めします。

③浴室
お風呂場が古めかしいと、他の部分がどんなに綺麗でも、選んでもらうことができません。
・浴室がユニットバスではなく従来工法の場合は、水栓金具の交換に加え、割れたタイルの補修、交換と目地のコーキング再施工に加え、浴槽についても劣化していれば交換もしくは浴槽用塗料による再塗装を行えばピカピカに生まれ変わります。

④トイレ
・今は、賃料50,000円未満の物件であっても、今水洗便座の導入は必須です。
・私は伊藤萌のマンションについては、入れ替え工事のためにパナソニック製または東芝製の温水洗浄便座を13,000円程度で購入し、DIYで設置しています。
・和式トイレの場合は、洋式トイレの入れ替えをお勧めします。コストは100,000円程度かかりますが、必要経費と割り切りましょう。内訳は、TOTO等から発売されている和式トイレからの切り替えように設計された便座セットがネットショップで50,000円程度。後は、取り付け工賃と産廃処分費、床と壁の仕上げ代が合わせて50,000円程度です。

⑤流し台
・流し台は、女性が入居を決める際に重要視する部分です。ぜひ手を入れておきたい箇所の1つです。
・見た目が古臭く感じると言うような場合は、ダイノックスシートを流し台の扉面に施行すると良いと思います。ちょっと派手すぎるかなと言う位の明るい色がお勧めです。
・水栓金具が古ければ、新しい腕レバー式の混合水栓に交換すると良いでしょう。
・劣化が激しく、水漏れ等機能面で問題がある場合は、新しいものに入れ替えることをお勧めします。築古のアパートに多い幅1700ミリ×奥行550ミリ位の流し台を新しいものにする場合、公団用の流し台が25,000円程度で販売されているので、それを購入するといいと思います。送料が約5000円、取り付け工賃が約5000円程度のケースが多いようです。

<床、壁、天井のリフォーム>
①クロスの張り替え
リビングや寝室のクロスを張り替えるなら、ありふれた白色ではなく、腰壁調のクロスを選択してみてはいかがでしょうか。1部屋あたりでは数千から数万円程度の費用負担で済みます。張り替えを行う際、クロス職人さんやリフォーム会社さんに、株120センチは腰壁調の色紙を使用してくださいとお願いするだけです。

・洗面所やトイレなどの水回りには、白は白でも、エンボス(凸凹)加工の施されたタイル調の壁紙を使用すると良い印象与えることができます。

・土壁や繊維壁のままでは入居募集の際に競争力を維持することが難しくなるため、デザインクロスに変更することをお勧めします。その際は繊維壁の上に直接クロスを施行することをお勧めします。現行の繊維壁の上に一旦、樹脂で下地を作り平坦に均した後、その上にクロスを施行します。コストは下地代込みで平米1000円程度です。今後のクロスの張り替えも可能なので、特にボロ物件のリフォームではお勧めしたい工法です。

・サンゲツのファインというシリーズの見本帳を用意しておくと、役に立つと思います。

②フローリング
・洗面所やトイレには、黒っぽい御影石調のクッションフロアやフローリングがお勧めです。
・トイレや洗面所など狭くて水気のある場所の場合、クッションフロアの方が施工精度耐久性に優れており、長い目で見た現状回復時のコストを下げることができます。
・フローリングは施主支給することによってコストを大幅に削減可能な部材の1つです。ネットショップでは、大規模マンションなどで余った在庫品やわずかな傷があるだけのB級品が、1坪あたり4500円から5500円程度で販売されています。送料は坪数によって異なりますが約750円から4000円です。

<施主支給>
・リフォームを行う際は当然、職人さんへ直発注する方が、中間マージンが発生しない等の理由で価格は下がります。

・エアコン
パナソニック製の冷暖房エアコン(6畳用)が33,000から40,000円程度で販売されています(全国送料2000円程度)。135p

・台所用ワンレバー水栓金具
ワンレバータイプで、見た目上美しい降るステンレス製のものを選択すると良いでしょう。1個あたり7000円程度です。

・洗濯機パン
640ミリ× 640ミリサイズがトラック込み5000円程度で販売されています。トラップは横引きと館匹タイプがあるので間違いのないよう、事前に給排水管職人さんに確認することが必要です。

<リフォーム事例>
・汲み取りトイレを水洗化する際、通常1,000,000円程度の予算が必要だが格安の350,000円でやってもらった。条件として、地面の掘削作業を手伝い、水回りの位置を下水管の接続箇所周辺に集めることを約束した。145p
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【マンションは10年で買い替えなさい 沖有人】 2019.2.11
・分譲マンション8つの真実のまとめ
①良いマンションは資産となる
②マンション1に立地2に立地
③画一的な商品だから売りやすい
④自分の力では変えられないことが多い
⑤災害に強い
⑥余った住宅を賃貸市場に回る
⑦建物は長寿命化し、朽ち果てていく
⑧大規模修繕は一騒動になる
以上のことから「基本戦略は10年に住み変えることである」となる。66p

・商業施設が集積する交通の要所はそもそも限定的なことに加え、駅に近い好立地でまとまった規模の敷地は希少なものになる。いいマンション用地は少ないのだ。少ないからこそ、長期的に価値が落ちにくくなる。マンションは1に立地、2に立地ということになる。50p

・戸建ては道路への接し方、敷地の形状、隣戸との距離、それらを踏まえた設計をするので、個別性が強くなる。同じマンションであれば、各住戸は日当たりの良し悪しくらいの違いに収まるが、戸建ては一戸一戸の設計が異なることになる。そのため分譲マンションは売りやすく流動性が高い。51p

・統計上の余っている住戸は、デッドストックを多く含んでいるため、需給バランスを鑑みれば全体の不動産価格が大きく下がる事は無い。デッドストックとは市場に出てこないことを意味する。1番多くあるのは耐用年数を過ぎたアパートだ。取り壊すにもコストがかかり、節税対策のためにそのままにしておく必要があるが、人に貸せる状態にない。市場性を持っていないのだ。58p

・パークサイド、リバーサイド、シーサイド、ロードサイド、レールサイドは建物の目の前に立つ確率は低い。逆に1番危険なのが、駐車場や空き地だ。54p
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【ゼロから始める富裕層への道】
・今回の最大のネックは既存の浴室にユニットバスが入らないことでした。ユニットバスの最小のサイズは1216で、120cm×160mmです。今回は横幅が内寸90cmだったので、ユニットバスが納まらないのです。

水周りのリフォームを考える上では、①ユニットバスの最小サイズ ②キッチンの最小サイズ を知っておく必要があります。この2点を知っているだけで、工事を安くできるか否かの判断がある程度可能です。
https://www.zero-rich.com/2015/07/19/築古木造物件の調査のポイント/
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【50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法 小嶌大介】
・そこでわかったのは、シェアハウスに住んでいる人は、一般の賃貸需要とは違うと言う真実です。まず、シェアハウスの仲介業者と言うのは存在しません。インターネットの募集サイトはいくつかありますが、あくまでも募集広告の取り扱いだけをします。そのため、仲介手数料や広告費といったものは無いのです。入居者からしても初期費用が少なく、保証人がいなくても無職であっても住むことができるのです。79p
和歌山にこういう需要があれば面白そうやな。他人の真似だけじゃなく新しいジャンルも考えんとな。

・僕がよく使うのはステンレス製の業務用キッチンです。これはシステムキッチンと比べて破格に安いです。155p

・ペット可の物件についても、消耗、破損、汚損、これら全てに実費修繕を特約でしっかりと入れておきます。僕の場合は、ペット1匹で1000円にして、2匹目以降からは1匹につき2000円と言う契約にしています。そうでもしなければ、たちまち10匹も飼い出す人がいるのです。こうなると部屋の中が引っ掻き傷だらけになります。172p

・売却については、入居者がついたら検討します。入居者が決まった瞬間から、物件は投資商品になると言う認識です。目安として、僕は仕上げた物件の1.5倍から3倍にしています。176p

・日本政策金融公庫を使うためには、基本的に確定申告2期分が必要ですから、物件を買った時点で必ず確定申告をしましょう。最短2期とは、まるまる2年ではなく、極論を言えば13ヶ月でも大丈夫です。これで黒字が2期あると認められますから融資が使えるようになります。それをなるべく早い段階で行っていくことが大切です。188p

この人はデザインに強い人みたいやけど、確かにデザインは凄く大事やと思う。デザインの面白いところは投入コストに対する効果が比例するわけじゃないということ。ボロ物件投資と相性がいいみたいやな。
2019.2.12
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【ひよこ大家の会】
http://counselling.jp/premium/library/shinbun111115_5f.pdf
・ 20万の家賃を3年くらい返済したら、この家賃を40万にするための、買い換え作業をします。そして3年経ったら、またその40万 円の家賃を80万にするようにすることを考えます。 我々は最初に戸建てを1、2、3と買って、中古のアパートを4、5、6と買って、マンションを7、8、9と買って、これを「ひよこ金儲け1から9の法則」と呼んでおります。その法則通り、マン ションに到達するのをいかに早くするかを考えると、完済を考える人はひとりもいない。軽自動車から、ベンツにいくから面白いのです。

この記事を読んで感銘を受けた。和歌山でトップを走っている人がここまでガチガチの参入障壁に囲まれて投資しているなんて思っても見なかったし、ここまで出来れば成功は約束された様なもんやん・・・という感想。やっぱり美味しい話は上流でこの人達に掠め取られとるんやなぁ。各分野のトップはやっぱり別次元や。仕事も投資もやはり上流にアクセスせねばと痛感した。不動産投資の最上流は売主やから、そこにどうやってアクセス出来るか考えんとなぁ。

2019.2.11
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【汲み取り式トイレの水洗化】
http://yutaka-1115.jugem.jp/?eid=250
詳しく書かれた記事

<浄化槽の設置>
https://www.rakumachi.jp/news/practical/81234
浄化槽の設置を45万円で実施する方法について書かれた記事。他にも色々詳しくリフォームについて書かれており、凄く為になった。
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【地価の調べ方】
https://reatips.info/chika-shirabekata/
様々なサイトで地価を調べることができる。注意点として、以下の比率が掛かっていることを考慮しなければならない。
・固定資産税の路線価は相場の70%
・相続税の路線価は相場の80%
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【アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい 中村一晴】
・私の場合、1番のリスクヘッジは、最悪の場合すぐに売れる状態で買うこと。言葉は悪いですが、逃げ売りができるかどうかがポイントです。34p

・私はこのように買えない物件、かってはいけない物件は存在しないと思っています。何が言いたいかと言うと、すべては値段次第と言うことです。35p
この言葉は凄く重要やと思う。株と同じで何を買うかではなくいくらで買うか。

・買うときは自分が利益を出せる値段で指値を入れるので、売出価格にはこだわりません。自分ならいくらで買えるかを提示して、その値段で折り合えば買い、折り合わなければ次の物件を探す。それを繰り返すのが、私の物件の買い方です。36p

・別に、相手を脅したわけではありません。その値段をつけた理由を説明して、この値段になるなら買うし、ならないなら買わないと伝えた結果、買えたのです。売主さんも納得して売ってくれているのです。37p

・断言しますが、不動産の購入には、妥協が不可欠です。買う側は安く買いたいし、売る側は高く売りたいのです。私自身も、純粋な希望価格で買える事は滅多になく、多少は押し戻されることがほとんどです。38p

・不動産投資でお金が残らない人に多く共通するのが、返済比率が高いことです。1つ言えるのは、大家業だけをきちんとやって、返済比率さえ守っていれば、ダメになる事は滅多にないと言うことです。42p

・裁判所で出される配当要求の周期などの公告と言う情報を元に、これから競売に出る物件を事前に買う事はあります。この資料は、毎週裁判所から発表されるもので、これから競売にかかる物件が、入札期間の8から9ヶ月くらい前に分かります。その段階で債務者、債権者と交渉し、競売に出る前に買ってしまうわけです。48p

・私が考える物件が空室になる理由は、次の2つです。大家さんがこの2つの問題を解決することができれば、どんな物件も。と言って過言ではありません。51p
①その物件の空室情報が誰にも見られていない
②価格と価値のバランスが悪い

・首都圏であればネット公開だけで、簡単に購入希望者が見つかりますが、地方ではもっと人間臭いやり取りの中で情報が動くのです。電話で物件に問い合わせを入れた時も、自分をアピールするチャンスです。今日からは物件を通じて業者さんと接点を見出すために電話をしていると頭を切り替えてください。78p

・地方に物件を買うときは、広さを優先することが大切です。地方では、立地や利便性よりも、駐車場の有無と部屋の広さが重要視されます。79p

・土地の値段を見るときは、路線価だけではなく、実際に坪いくら位で取引されているのかを調査することが重要です。79p

・私は物件の情報を取得したらすぐに、謄本を見ます。当方はネット上にある登記情報サービス(有料)を利用すれば誰でも閲覧することができますので購入を検討する際には謄本を見る癖をつけると良いでしょう。95p

<物件情報を入手するための3つのルート>
①市場の物件の中から探す。109p
②地元の不動屋さんのHPで探す。
全宅連と全日のホームページで地域の加盟業者さんを確認し、すべての会社のホームページをチェックする。一地域70社程度ある。
③定期的な業者訪問で探す。
④売りに出ていない波状寸前の物件を狙う。
・この物件を売りに出す予定はありませんか?と、業者さんを通じて売主さんに問い合わせを入れることで、売り物件を自分で作り出す。112p
・情報の仕入れ方は主に客付け業者さんです。空室の多い物件はないですか?と質問して、物件等屋さんを紹介してもらい、購入に結びつけます。
・これは多くの方が誤解されている事ですが、空いている物件は、古いからではなく汚いから空いているのです。

<物件調査シート>
個人的にこのシートは本当にありがたい。実際にこれを使っているとのことで、投資判断に必要な情報の全体像がこれで掴める。119p

<リフォームについて>
・絶対に不可欠な工事は、外観です。とは言え、タイルを貼り替えるような大規模なものではなく、塗装が中止になります。実際は、外観をきれいにするだけで埋まる場合は多くあります。131p

・私は〇〇風のデザインや具材を使うことも避けています。例えばタイル風やコンクリート風の壁紙や、フローリング調のクッションフロアなど、安っぽい柄物の商品は絶対に使いません。ポイントは、万人受けする高級感を出すことです。154p

・高級感を出せる部材の紹介
①塗装
例えば和室を洋室に変える場合には、和室の鴨居や見切り材を白く塗装したり、ウッドオイルで濃い茶色にすることで、和の雰囲気はなくなります。天井が木目調な場合にはその上からクロスを貼れば、すっかり洋室に変身します。

②シナベニア
シナベニアは数百円でホームセンターなどで購入できます。不規則に恋色を組み合わせたりするとおしゃれな雰囲気になります。156p

③ラーチ合板
木目がはっきりと出るのでインパクトがあり、壁材にも床材にも使用できます。仕上げにはウッドオイルを塗ります。価格が安い割に、使い方次第で高級感を出せるのがメリットです。

④古い板材
昔の公共施設や家屋は無垢材が頻繁に使われていたので、そういったものをヤフオクや古い家具屋さんなどで購入して再利用します。価格は8畳分で1~2万円ほどです。

⑤2×4材
並べて使えばおしゃれに見えます。

⑥ポリカーボネート
和室を洋室に変える時は、襖が洋風になるように加工します。具体的には、周りの枠を残して中央の木の部分を外し、その部分に乳白のポリカーボネートをはめ込むことで、和の雰囲気を消します。

⑦モザイクタイル
モザイクタイルを洗面所などの水回りのポイントにすると高級感が出ます。派手目の色もアクセントとしてポイントになるので取り入れています。特に名古屋モザイクと言う会社の商品は、色の種類が豊富で綺麗です。

⑧ガラスブロック
商品自体は安く、ホームセンターでも購入できます。しかし施工費が高いので量を減らして使用するようにします。

⑨手作りの棚
これは、すべてのリフォームの中で最も費用対効果の高い設備だと思います。ホームセンターで売っているガチャ柱と受け材と棚材があれば、誰でも簡単に設置できます。

⑩ライティング
照明は予算があるなしにかかわらず、絶対に変えた方が良いといえます。

⑩キッチンのマーキングフィルム
プロの看板屋さんが使うもので、材料込みでも15,000円程度で施行してくれます。セルフリフォームの世界ではダイノックスシートがよく使われますが、これは上から張った感じがすぐにわかります。一方、マーキングフィルムは光沢があり、冷蔵庫のような輝くツヤが出ます。

・私のオススメは、不動産ジャパンです。不動産業者に情報が行き渡るのと同時に、不動産ジャパンにも登録掲載されるため、新しい情報やすいのです。58p

・オススメなのは、空室に家具屋グリーンを置いたり、おしゃれな照明をつけたりして、お客さんにプラスの印象付けをする方法です。これはアメリカではホームステージングと呼ばれ、売却予定の不動産をより早くより高く売るために行われる手法で、以前から用いられています。135p

・管理外車は多くの管理物件を考えていますが、その中でも、
①自社の物件
②サブリースをしている物件
③自社管理の物件
④自主管理オーナーの物件
⑤一般の物件(仲の良い会社の物件)
⑥一般の物件(付き合いのない管理会社の物件)
の順で優先的に客付けを行うのが一般的です。151p

・選ばれる物件になるためのテクニック
①入居者募集用の物件の写真を提供する
②鍵を現地に置く
③営業マンに裁量を持たせる
④相手からの連絡にすぐ対応できるようにする

・昔と違い、部屋探しをしているほとんどの人が、インターネットなどで内覧したい物件の目星をつけてから店を訪れます。ですから、最初の勝負は、サイトに掲載される写真をいかに目を引くものにするかと言う部分にあります。152p

・相場よりも少し安く家賃を設定する(他の部屋に引っ越すメリットがない)、収納の多い部屋を作る(荷物を大量に捨てないと引っ越せないので、引っ越しが面倒になる)、といったことも、大家防止には有効とされています。156p

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【空き家活用による補助金】
https://f.daiki-planning88.co.jp/akiya-matome/
補助金の一覧

https://f.daiki-planning88.co.jp/subsidies-1000000-yen/
住宅確保要配慮者むけ住宅の補助金
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【和歌山の空き家率】
https://www.cpij.or.jp/com/ac/reports/14_384.pdf
2013年時点での和歌山市の空き家率と今後の推移を考察した論文。今後の推移の精度は不明。
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【不動産投資の正体 猪俣 淳】
2019.2.16
・将来リニア新幹線で東京ー大阪間が1時間なんてことになったら大変なことになる予感がします。73p
都市部からのアクセスが良くなれば地方から企業の支店が減少するというストロー効果について。これは今まで全く意識したことがなかったな・・・。大阪が廃れるのは辛いな。

・需給ギャップが負で供給が過剰な場合、76p

・収益物件の価格は何によって決定されるかというと、
147p

・キャップレートの構成要素を分解すると、
159p

・さらに簡単に言ってしまえば、
160p

・前提条件として、取引事例
162p

・アイレム・ジャパン
164p

・実際に売り出されている投資物件を例にあげましょう。
164p
NOIを求める計算の具体例が詳しく書かれている。経費を加味すると実利回りはかなり下がる。

・IRRの定義は
189p

ボロ物件の出口も含めたIRR計算時のイメージ図。売値が高ければ、途中のキャッシュフローが少なくてもトータルで見ると利回りが高くなるという当たり前のことを意識できていなかった。ボロ物件を改修して利回りを高め、購入時より高く売るというキャピタルゲインメインの投資もありやな。
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【チップについて】
https://www.rakumachi.jp/news/practical/71501
チップは千円でも今後の付き合いが生まれたり、サービスをしてくれたりする。何より金額以上に感謝される。こういう人間臭いのって凄くええなー。
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